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住建部：實施城市更新防止大拆大建確保住房租賃市場供需平穩 2021-08-31

　　中國網地產訊 8月31日，住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知提出，嚴格控制大規模拆除；嚴格控制大規模增建。確保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。　　以下為全文：　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，北京市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源委、城市管理委、水務局、交通委、園林綠化局、城市管理綜合行政執法局，天津市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源局、城市管理委、水務局，上海市住房和城鄉建設管理委、規劃和自然資源局、綠化和市容管理局、水務局，重慶市住房和城鄉建設委、規劃和自然資源局、城市管理局，新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局，海南省自然資源和規劃廳、水務廳：　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃《綱要》明確的重大工程項目。實施城市更新行動要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但有些地方出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，產生了新的城市問題。為積極穩妥實施城市更新行動，防止大拆大建問題，現將有關要求通知如下：　　一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣　?。ㄒ唬﹪栏窨刂拼笠幠２鸪３`法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。倡導利用存量資源，鼓勵對既有建筑保留修繕加固，改善設施設備，提高安全性、適用性和節能水平。對擬拆除的建筑，應按照相關規定，加強評估論證，公開征求意見，嚴格履行報批程序。　　（二）嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域建設規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。　?。ㄈ﹪栏窨刂拼笠幠０徇w。不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。　?。ㄋ模┐_保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。　　二、堅持應留盡留，全力保留城市記憶　?。ㄒ唬┍Ａ衾眉扔薪ㄖ?。不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、長期閑置。對擬實施城市更新的區域，要及時開展調查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建筑確定工作的區域，不應實施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強廠房、商場、辦公樓等既有建筑改造、修繕和利用。　　（二）保持老城格局尺度。不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵采用“繡花”功夫，對舊廠區、舊商業區、舊居住區等進行修補、織補式更新，嚴格控制建筑高度，最大限度保留老城區具有特色的格局和肌理。　?。ㄈ┭永m城市特色風貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古樹、古橋、古井等歷史遺存。鼓勵采用當地建筑材料和形式，建設體現地域特征、民族特色和時代風貌的城市建筑。加強城市生態修復，留白增綠，保留城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”。　　三、堅持量力而行，穩妥推進改造提升　?。ㄒ唬┘訌娊y籌謀劃。不脫離地方實際，不頭痛醫頭、腳痛醫腳，杜絕運動式、盲目實施城市更新。加強工作統籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點、劃定城市更新單元。與相關規劃充分銜接，科學編制城市更新規劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，量力而行、久久為功。探索適用于城市更新的規劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務。嚴格執行棚戶區改造政策，不得以棚戶區改造名義開展城市更新。　?。ǘ┨剿骺沙掷m更新模式。不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能。　?。ㄈ┘涌煅a足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程、形象工程和面子工程。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社區，完善社區配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區服務，營造無障礙環境，建設全齡友好型社區。　?。ㄋ模┨岣叱鞘邪踩g性。不“重地上輕地下”，不過度景觀化、亮化，不增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續的生態建設方式，優化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。　　各地要不斷加強實踐總結，堅持底線思維，結合實際深化細化城市更新制度機制政策，積極探索推進城市更新，切實防止大拆大建問題。加強對各市（縣）工作的指導，督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，對涉及推倒重來、大拆大建的項目要徹底整改；督促試點城市進一步完善城市更新工作方案。我部將定期對各地城市更新工作情況和試點情況進行調研指導，及時研究協調解決難點問題，不斷完善相關政策，積極穩妥有序推進實施城市更新行動。　　住房和城鄉建設部　　2021年8月30日　?。ㄘ熑尉庉嫞簵铌辉溃?

財政部：契稅法實施后繼續執行有關優惠政策 2021-08-27

　　近日，財政部發布關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告：夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。　　全文如下：　　關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告　　財政部稅務總局公告2021年第29號　　為貫徹落實《中華人民共和國契稅法》，現將稅法實施后繼續執行的契稅優惠政策公告如下：　　一、夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。　　二、城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。　　公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經縣級以上地方人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，比照公有住房免征契稅。　　已購公有住房經補繳土地出讓價款成為完全產權住房的，免征契稅。　　三、外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理條例》等相關規定改制為外商獨資銀行（或其分行），改制后的外商獨資銀行（或其分行）承受原外國銀行分行的房屋權屬的，免征契稅。　　四、除上述政策外，其他繼續執行的契稅優惠政策按原文件規定執行。涉及的文件及條款見附件1。　　五、本公告自2021年9月1日起執行。附件2中所列文件及條款規定的契稅優惠政策同時廢止。附件3中所列文件及條款規定的契稅優惠政策失效。　　特此公告。　　附件：1.繼續執行的契稅優惠政策文件及條款目錄　　2.廢止的契稅優惠政策文件及條款目錄　　3.失效的契稅優惠政策文件及條款目錄　　財政部　　稅務總局　　2021年8月27日　　（責任編輯：崔瑞婷）

人口計生法完成修改法律保障實施三孩生育政策及配套支持措施 2021-08-20

　　十三屆全國人大常委會第三十次會議今天上午在京舉行閉幕會。經會議表決，個人信息保護法、監察官法、醫師法、全國人大常委會關于修改人口與計劃生育法的決定等多項法律和決定獲得通過。　　全國人大常委會會議20日表決通過了關于修改人口與計劃生育法的決定。修改后的人口計生法規定，國家提倡適齡婚育、優生優育，一對夫妻可以生育三個子女。國家采取財政、稅收、保險、教育、住房、就業等支持措施，減輕家庭生育、養育、教育負擔。　　（責任編輯：楊昊岳）

多地明確土地溢價率不超過15% 監管政策轉向嚴控地價 2021-08-13

　　地價和房價的關系并不復雜。高房價背后必有高地價的“功勞”。　　最近一段時間，房地產行業土地端發生了一些列變化，如房企拿地金額不超過銷售額的45%、競配建比例受限等。　　今天（8月13日）上午，福州市自然資源和規劃局發布了二次土拍的補充公告，將四區+馬尾+長樂所要出讓的總計19幅宅地的最高溢價率，全部下調至15%及以下。　　控制溢價率不超過15%被寫進了地方土規部門的公告中。　　放出“新規” 　　兩天前的8月11日，市場放出了一重要消息。自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個方面：　　第一，參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質。　　第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業購地資金的來源審查。房地產企業參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌谫Y便利。參與土地競買的主體必須提供資金來源證明，將現行工具箱中的“建立購地資金來源審查制度”由可選項改為統一實施的政策措施。　　第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率，否則將嚴肅公開處理，嚴控城市樓面地價新高。　　第四，在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。　　上述信息得到了青島等一些中供地試點城市的規自部門人士證實。　　對此，多位業內認為單宗地溢價率不得超過15%，被作為硬性規定出現了監管層的文件中，意義重大。　　多地“響應” 　　實際上，市場在此之前已經有了動作，隨著第二批集中供地推出，接連幾個城市也供地規則在不同角度迎來調整。　　8月11日，青島市自然資源和規劃局發布公告，稱7月30日公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故終止。　　8月10日，天津市規劃和自然局發布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍賣，溢價率不得超過15%。　　8月6日，深圳亦發布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，房企已交納的競買（投標）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動中止，將調整競買規則。　　最早的是杭州，在上個月的7月20日就發布供地新規，對第二批集中出讓地塊的競價規則進行調整：一是，競買單位需足額繳納20%競買保證金后，方可參與競買；二是，溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊溢價率上限為10%；三是，出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。　　自然資源部對集中供地提出四點明確要求與上述城市的集中供地新規的調整相互印證。　　“大殺器” 　　一位地方規自人士在接受采訪時表示，第一、二條規則的目標對象是企業，主要為了降低土地競爭的熱度。其中對競地企業資質提出限制，意在打擊馬甲，提高宅地參拍門檻，杜絕房企用數十個馬甲圍獵地塊、提高搖號概率的亂象；購地資金要求必須是自有資金，堵住首批供地中部分企業前融等漏洞。　　“第三、四條規則的約束對象是地方城市供地部門，目的是真控地價”。該人士說，此前北京、天津等地雖未明確規定，但一般默認單宗地塊的溢價率為50%，觸頂后競拍保障房、自持部分等；或者有些城市會通過提高地塊起始價，來降低溢價率，但實際地價和競地成本并未降。　　毋庸置疑，單宗地溢價率不超過15%規定是此次政策的大殺器。房價背后這只“地價”大手將被摁住。　　一直以來，在對地價的控制上，各地城市的力度不同。　　來自各地自然資源規劃官網的數據顯示，第一輪的集中供地成交數據中，廈門、合肥、杭州、深圳、寧波、重慶、福州、武漢、南京、無錫10城都超過了平均溢價率15%這道紅線，分別為34%、28%、26%、23%、22%、24%、21%、19%、18%、16%。　　另外，青島、鄭州、長春、上海、成都、蘇州、北京、長沙、濟南、沈陽、天津、廣州12城平均溢價率低于15%這道紅線，分別為1%、2%、2%、6%、7%、7%、8%、8%、9%、10%、11%、12%。　　有一種觀點是，控制地價無論對于行業還是企業都是必要之舉。　　“土地成本過高，捆綁條款過多，開發利潤空間微薄，影響了房企拿地積極性，這些問題會在接下來的供地中有所調整，至少會給房企留下適當利潤空間。”一位上市房企人士表示。　　實際上，受到資金收緊、樓市下滑等因素影響，房企拿地積極性已經普遍下降，最近一些熱門城市出現了土地流拍的現象。業內人士預計，土地市場的降溫或將在第二批集中供地中得到更多體現。　　讓“面粉”的價格漲得再慢點，“面包價”才會更親民。（責任編輯：秦龍）

住建部嚴管城市更新大拆大建最多拆20% 2021-08-12

　　8月10日，住建部發布通知，就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”）公開征求意見，征求意見截止時間是8月20日。　　意見稿提出，嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。同時，強調保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。　　對此，業內人士認為，意見稿的目的是要規范城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新?？梢灶A見，在意見稿的指引下，未來將實行以城市居民的真正需求為導向的城市更新模式。　　8月10日，住建部開始就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。圖片來源/住建部官網　　“限拆令”防止城市更新變形走樣　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃綱要明確的重大工程項目。自2021年以來，各地進入城市更新的快速發展期。　　但是，城市更新行動在推進過程中，出現了繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。　　為此，住建部提出轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能。　　意見稿提出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；此外，嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是一劑“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現了激進和急功近利的做法，違背了城市更新的規律，引起了很多問題，包括導致租賃房源不足和租金上漲等現象，此次“限拆令”比較務實。　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，意見稿的核心內容是徹底告別大拆大建，轉向保留—利用—提升為主。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。　　李宇嘉還表示，城市告別大拆大建，本質上也是告別房地產依賴，夯實“房住不炒”，此后，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規劃概念和炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。　　房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求　　值得關注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題。　　意見稿強調，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，當前老城區、城中村占據交通、教育、醫療等資源的優勢，并且城中村租金價格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內大規模拆建會帶來租賃房源的下降，導致整個市場的房源供給承壓，增加租客的租住成本。而意見稿的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。　　意見稿強調，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。資料圖片　　此外，意見稿提出，不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系；要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。　　意見稿還強調，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。另外，要延續城市特色風貌，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。　　“這是以城市居民居住為導向升級的城市更新模式?！秉S卉認為，城市更新的目的是優化城市功能、改造建筑物、保護歷史文化，最終提升城市居民的生活環境，而傳統的大規模拆建行為則可能會破壞城市獨特的風貌，打破居民原有的生活狀態，帶來居住成本的升高。　　愿景集團城區更新事業部總經理劉楚表示，從目前來看，意見稿既是對中央戰略決策的進一步深化、實化和細化，也是堅持問題導向、針對城市更新實踐中大拆大建等變形走樣問題提出的底線要求。意見稿通過嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌等系統化舉措，讓城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內容更加聚焦。　　城市更新由“開發方式”轉向“經營模式” 　　值得注意的是，意見稿著重強調加強統籌謀劃，目的是為了不忽視地方實際和居民意愿，改變此前頭痛醫頭、腳痛醫腳，運動式、盲目實施城市更新。與此同時，不沿用過度房地產化的開發建設方式、片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，而是鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。　　意見稿還要求，加快補足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程；以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求?！? 　　對此，劉楚認為，意見稿對政府、金融機構、企業等城市更新主要參與方提出了更高的要求，各方需要圍繞提質增效、高質量發展目標，共同打造一個漸進式、運營化、可持續性的城市更新完備體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規劃資源、土地資源、財稅資源、市場資源、文化資源等多種資源，完善組織機制和工作流程，指導培育一批規模化城市更新企業，為城市更新提供活力涌流的政策環境及法治保障。　　劉楚表示，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉變發展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉軌，充分發揮企業的創新優勢和市場機制優勢，圍繞資金融通、項目策劃、規劃設計、建設施工、運營服務等關鍵環節增強自身核心能力，善于在發展新業態、新場景、新功能中打造“微利可持續”的商業模式，提供一體化推進的“全鏈條”和“全周期”服務。　　李宇嘉認為，在新的城市更新模式下，未來區域開發轉向區域運營后，公共服務短板全面補上，舊區避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復合的新區域，這也是未來住房供給側改革的重要部分。　　“相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉變。尤其是大拆大建的模式會得到糾正，有助于后續城市更新行動的規范和健康發展?！眹儡S進表示。　　黃卉也認為，意見稿將優化和完善城市更新的規劃和行動，“相信意見稿出臺后，各地需要完善城市更新頂層規劃，穩步有效推進城市更新工作。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導向，逐步完善城市功能，提升城市人居環境?！? 　?。ㄘ熑尉庉嫞和踱?

萬象花郡 | 盛大交付，幸福歸家，美好如期而至！

2006

地產開發

金融產業

農業產業

商業產業

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